Checklist Đánh Giá Mặt Bằng FnB: 5 Nhóm Tiêu Chí Cốt Lõi
Nhóm 1: Phân Tích Vị Trí và Lưu Lượng Khách Hàng
Tiêu chí chọn mặt bằng quán ăn đầu tiên và quan trọng nhất là đánh giá vị trí và khả năng thu hút khách hàng của khu vực. Bạn cần quan sát lưu lượng người qua lại trong các khung giờ khác nhau của ngày,
- Đặc biệt là giờ cao điểm buổi sáng từ 7-9h, khung giờ trưa từ 11h30-13h30 và buổi tối từ 17-19h.
- Ngoài ra, cần khảo sát cả ngày thường và cuối tuần để có cái nhìn toàn diện về tiềm năng khách hàng.
Phân tích đối tượng khách hàng khu vực cũng là một phần quan trọng trong checklist đánh giá mặt bằng FnB. Mỗi khu vực có đặc điểm riêng: khu văn phòng chủ yếu có nhân viên công sở với nhu cầu cafe sáng và cơm trưa nhanh, khu dân cư phù hợp với nhà hàng gia đình hoạt động mạnh vào buổi tối và cuối tuần, còn khu học đường thích hợp cho trà sữa và đồ ăn vặt với hoạt động chủ yếu từ chiều đến tối.
Đánh giá cạnh tranh trong bán kính 300-500m là yếu tố không thể bỏ qua khi khảo sát mặt bằng mở quán. Bạn cần ghi chú số lượng quán F&B cùng loại hình, mức độ đông khách của các đối thủ, khung giờ họ hoạt động mạnh, mức giá trung bình và chất lượng dịch vụ. Từ đó đánh giá xem thị trường có đủ dung lượng cho thêm một quán mới hay không, và tìm ra khe hở để tạo điểm khác biệt cạnh tranh.
Nhóm 2: Đánh Giá Kết Cấu và Tiềm Năng Setup Mặt Bằng
Khi thực hiện checklist đánh giá mặt bằng F&B, việc phân tích kết cấu và tiềm năng thiết kế là vô cùng quan trọng. Diện tích sử dụng cần phù hợp với loại hình kinh doanh:
- Quán cafe nhỏ cần khoảng 30-80m² cho 20-35 chỗ ngồi
- Cơm văn phòng từ 50-100m² phục vụ 30-50 khách
- Nhà hàng gia đình cần trên 100m² để tạo không gian thoải mái cho các bàn lớn.
Hình dạng mặt bằng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng bố trí và hiệu quả sử dụng không gian.
- Mặt bằng hình chữ nhật hoặc vuông thường dễ thiết kế và tối ưu diện tích, phù hợp với hầu hết loại hình F&B.
- Mặt bằng có hình dạng đặc biệt như chữ L, U hoặc hình méo có thể tạo không gian độc đáo nhưng khó bố trí và dễ lãng phí diện tích, chỉ phù hợp với những concept đặc biệt có ngân sách dồi dào.
Khi tiến hành đánh giá mặt bằng kinh doanh thì hạ tầng kỹ thuật là yếu tố quyết định khả năng vận hành hiệu quả của quán. Hệ thống điện cần có công suất đủ mạnh cho thiết bị bếp và điều hòa, có hệ thống an toàn với cầu dao chống giật và vị trí đấu nối thuận tiện. Hệ thống cấp thoát nước phải đảm bảo áp lực ổn định, chất lượng nước sạch và không bị tắc nghẽn. Ngoài ra cần kiểm tra khả năng lắp đặt máy lạnh, tín hiệu internet mạnh và điều kiện thông gió tự nhiên tốt.
Nhóm 3: Thẩm Định Pháp Lý và Điều Kiện Hợp Đồng
Thuê mặt bằng kinh doanh F&B đòi hỏi sự thận trọng cao trong việc kiểm tra pháp lý để tránh rủi ro. Bạn cần kiểm tra kỹ sổ đỏ hoặc sổ hồng của chủ sở hữu, đảm bảo thông tin khớp với người cho thuê. Giấy phép xây dựng phải đúng mục đích sử dụng, có giấy chứng nhận PCCC của tòa nhà và nếu chủ nhà là doanh nghiệp thì cần có giấy phép kinh doanh hợp lệ.
Phân tích điều kiện hợp đồng thuê là bước quan trọng trong checklist đánh giá mặt bằng F&B. Thời gian thuê nên tối thiểu từ 3 năm trở lên để đảm bảo đủ thời gian phát triển và thu hồi vốn đầu tư. Cần đàm phán quyền gia hạn hợp đồng với điều kiện thuận lợi và quyền chuyển nhượng hợp lý khi cần thiết. Về mặt tài chính, tiền cọc thường từ 2-3 tháng tiền thuê, cần thỏa thuận rõ ràng về mức tăng giá hàng năm và trách nhiệm thanh toán các khoản phí khác.
Quyền sửa chữa và cải tạo mặt bằng cần được quy định rõ ràng trong hợp đồng. Bạn cần được phép đục tường, sơn sửa, lắp đặt hệ thống điện nước bổ sung để phục vụ hoạt động kinh doanh. Đồng thời cần thỏa thuận về trách nhiệm hoàn trả hiện trạng khi kết thúc hợp đồng để tránh tranh chấp sau này.
Nhóm 4: Tính Toán Hiệu Quả Tài Chính và Chi Phí
Đánh giá hiệu quả tài chính là phần không thể thiếu trong checklist đánh giá mặt bằng F&B.
- Nguyên tắc cơ bản là tiền thuê mặt bằng không nên chiếm tỷ lệ quá lớn trong cơ cấu chi phí tổng thể.
- Đối với quán cafe, tiền thuê thường chiếm khoảng 10-15% doanh thu, cơm văn phòng từ 12-18% doanh thu, còn nhà hàng cao cấp từ 8-12% doanh thu. Ví dụ nếu thuê mặt bằng 20 triệu đồng mỗi tháng, doanh thu cần đạt ít nhất 130-200 triệu đồng để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.
Ước tính chi phí cải tạo và setup là yếu tố quan trọng khi khảo sát, đánh giá mặt bằng mở quán. Chi phí này bao gồm thiết kế thi công nội thất, hệ thống bếp và thiết bị F&B, âm thanh ánh sáng, bàn ghế trang trí, biển hiệu và branding. Bạn cần dự phòng thêm 20-30% ngân sách cho các chi phí phát sinh không lường trước được như sửa chữa hạ tầng, xin phép các cơ quan chức năng hay thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.
Tính toán thời gian hoàn vốn và ROI giúp đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư. Thời gian hoàn vốn hợp lý thường là:
- Cafe và trà sữa từ 12-18 tháng
- Cơm văn phòng từ 15-24 tháng
- Nhà hàng gia đình từ 18-36 tháng. Nếu thời gian hoàn vốn quá dài, cần cân nhắc lại việc chọn mặt bằng hoặc điều chỉnh mô hình kinh doanh cho phù hợp.
Nhóm 5: Phân Tích Tiềm Năng Phát Triển Dài Hạn
Tiêu chí chọn mặt bằng quán ăn cuối cùng là đánh giá mặt bằng có tiềm năng phát triển của khu vực trong tương lai. Các dấu hiệu tích cực bao gồm kế hoạch xây dựng thêm tòa nhà văn phòng, chung cư, đầu tư hạ tầng mới, mật độ dân số gia tăng hoặc có trường học, bệnh viện mới. Ngược lại, những dấu hiệu cảnh báo như kế hoạch di dời các đơn vị lớn, thay đổi quy hoạch đô thị hay cạnh tranh gia tăng mạnh cần được cân nhắc kỹ lưỡng.
Khả năng mở rộng và phát triển dịch vụ cũng là yếu tố quan trọng trong checklist đánh giá mặt bằng F&B. Mặt bằng tốt nên có khả năng thuê thêm diện tích lân cận khi cần mở rộng, thuận tiện cho việc phát triển dịch vụ giao hàng, có thể tăng giờ hoạt động mà không ảnh hưởng đến hàng xóm, và phù hợp để làm mô hình mở rộng thêm chi nhánh tại các khu vực khác.
Những Sai Lầm Thường Gặp Khi Đánh Giá Mặt Bằng
Sai Lầm Về Tư Duy Đầu Tư
Nhiều nhà đầu tư mắc sai lầm khi chỉ tập trung vào giá thuê rẻ mà bỏ qua các yếu tố khác trong checklist đánh giá mặt bằng FnB. Mặt bằng có giá thuê thấp bất thường thường ẩn chứa nhiều vấn đề như vị trí kém, lưu lượng khách thấp, hạ tầng yếu kém, hoặc pháp lý phức tạp. Thay vì tiết kiệm chi phí thuê, bạn có thể phải bỏ thêm tiền cho marketing để bù đắp vị trí không thuận lợi, hoặc đầu tư cải tạo hạ tầng kém chất lượng.
Đánh giá mặt bằng theo sở thích cá nhân thay vì nhu cầu khách hàng mục tiêu cũng là sai lầm phổ biến khi khảo sát mặt bằng mở quán. Những gì bạn thích chưa chắc đã phù hợp với đối tượng khách hàng mà bạn hướng đến. Ví dụ bạn thích không gian yên tĩnh nhưng mô hình trà sữa cho sinh viên lại cần không gian sôi động và dễ tiếp cận.
Quyết định vội vàng do áp lực từ chủ nhà hoặc lo sợ mất cơ hội cũng khiến nhiều người đưa ra lựa chọn thiếu cân nhắc. Hãy nhớ rằng mặt bằng tốt luôn có người quan tâm, nhưng việc chọn đúng mặt bằng sẽ quyết định thành công dài hạn của bạn, không nên vội vàng mà bỏ qua các bước trong checklist đánh giá mặt bằng FnB.
Sai Lầm Trong Quá Trình Khảo Sát
Khảo sát, đánh giá mặt bằng không đầy đủ là lỗi thường gặp khi nhiều người chỉ quan sát vào một vài thời điểm không đại diện cho thực tế hoạt động của khu vực. Lưu lượng khách có thể rất khác nhau giữa sáng và tối, ngày thường và cuối tuần, thậm chí giữa các tháng trong năm. Do đó cần thực hiện khảo sát ít nhất 7 ngày liên tục với đầy đủ các khung giờ để có cái nhìn chính xác về tiềm năng của mặt bằng.
Bỏ qua yếu tố mùa vụ là sai lầm khác khi đánh giá mặt bằng. Nhiều khu vực có sự thay đổi lớn về lưu lượng khách theo mùa, ví dụ gần trường học sẽ vắng khách trong kỳ nghỉ hè, khu du lịch có mùa cao điểm và thấp điểm rõ rệt. Nếu không tính đến yếu tố này, bạn có thể đưa ra dự báo doanh thu không chính xác và gặp khó khăn trong vận hành.
Không tìm hiểu kế hoạch phát triển tương lai của khu vực cũng là thiếu sót lớn trong tiêu chí chọn mặt bằng quán ăn. Các dự án phát triển hạ tầng, thay đổi quy hoạch đô thị, hay kế hoạch di dời các cơ quan, doanh nghiệp lớn có thể ảnh hưởng mạnh đến lưu lượng khách và tiềm năng kinh doanh của mặt bằng trong tương lai.
Kết Luận: Đừng Mở Quán Khi Chưa Có Checklist Đánh Giá Mặt Bằng F&B
Một mặt bằng đẹp không chỉ là nơi có vị trí đắc địa, giá thuê hấp dẫn hay không gian rộng rãi. Đó phải là một lựa chọn được phân tích, đo lường, và so sánh kỹ lưỡng dựa trên hơn 50 tiêu chí đánh giá mặt bằng F&B chuyên sâu.
Checklist này không chỉ giúp bạn tránh những rủi ro pháp lý, vận hành, tài chính và thị trường mà còn là công cụ chiến lược giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư thông minh, hiệu quả và dài hạn.
Trước khi ký hợp đồng, hãy dành thời gian thực hiện đầy đủ checklist đánh giá mặt bằng hiệu quả, sử dụng template chấm điểm, khảo sát đủ khung giờ, và đừng ngần ngại nhờ đến các chuyên gia tư vấn F&B nếu bạn chưa có nhiều kinh nghiệm.
Bởi vì trong ngành F&B – nơi mà 80% quán đóng cửa trong 2 năm đầu, thì việc chọn đúng mặt bằng không chỉ là bước đầu tiên, mà còn là bước quan trọng nhất để bạn giữ được vị thế trên đường đua đầy cạnh tranh này.
DỊCH VỤ SETUP F&B – GIẢI PHÁP TỪ Ý TƯỞNG ĐẾN VẬN HÀNH
Setup F&B không chỉ là khởi đầu một quán ăn – mà là xây dựng một hệ thống kinh doanh bài bản, bền vững và sinh lời.
Chúng tôi cung cấp dịch vụ Setup F&B trọn gói dành cho nhà đầu tư, chủ quán cà phê – nhà hàng – quán ăn, từ những bước đầu tiên đến khi vận hành ổn định. Với đội ngũ chuyên gia hơn 10 năm kinh nghiệm trong ngành F&B, chúng tôi đồng hành từ A-Z: tư vấn mô hình – chọn mặt bằng – thiết kế thi công – setup vận hành – đào tạo nhân sự – xây dựng thương hiệu và chiến lược marketing.
Vì sao nên chọn dịch vụ Setup F&B trọn gói?
Tiết kiệm thời gian và chi phí: Không mất công tìm hiểu từng khâu nhỏ lẻ. Chúng tôi tổng hợp tất cả giải pháp trong một lộ trình rõ ràng, tiết kiệm thời gian và tối ưu ngân sách đầu tư.
Chuyên gia đồng hành từng giai đoạn: Tư vấn concept phù hợp thị trường, khảo sát và chọn mặt bằng hiệu quả, lên layout công năng tối ưu, đảm bảo thi công đúng tiến độ và vận hành suôn sẻ ngay từ ngày đầu khai trương.
Không chỉ mở quán – mà là xây dựng mô hình kinh doanh: Setup F&B không dừng lại ở bàn ghế hay menu, mà là kiến tạo nền tảng vận hành – từ quy trình làm việc, đào tạo nhân sự đến xây dựng thương hiệu và kế hoạch marketing ra mắt.
Gói dịch vụ bao gồm:
- Khảo sát thị trường và tư vấn mô hình kinh doanh
- Đánh giá và chọn mặt bằng F&B chuẩn chuyên môn
- Thiết kế concept không gian – nội thất – branding
- Thi công – lắp đặt – hoàn thiện hệ thống bếp, bar, vận hành
- Xây dựng quy trình vận hành và setup nhân sự chuẩn F&B
- Tư vấn pháp lý, xin giấy phép cần thiết
- Đào tạo vận hành – dịch vụ khách hàng – kỹ thuật pha chế
- Xây dựng chiến lược khai trương và kế hoạch marketing khởi đầu
Liên hệ ngay để được tư vấn 1:1 về mô hình F&B phù hợp và lộ trình triển khai thực tế.
Xem thêm: 5 Sai Lầm Kinh Doanh FnB “Chết Người” Mà 90% Chủ Quán Mắc Phải
Xem thêm: 7 Chiến Lược Marketing FNB Gen Z Hiệu Quả Nhất 2025
